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不動産Q&A『売買物件と賃貸物件の比較について』

公開日:

更新日:2019/05/01

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売買物件賃貸物件の比較』

具体的な例をあげて説明します。(あくまで一例として参考にしてください。)

弊社がお客様より媒介契約を頂戴し、販売に出している物件です。

下記物件は基本的に売買ですが、賃貸の場合は150,000円位で貸したいとのご意向でした。

新規内装フルリフォーム済でエアコン4台新設。(1,000万円近いリフォームをしています。)

同マンション内には13万~13.5万で市場に出ている物件があります。(室内内装:間取り:所在階数は違います)

都外にある駅から徒歩7分の大規模マンションです。(山手線内の駅から急行で2駅:14分)

間取は3LDK:74.61㎡:売買価格3,690万円:適合証明取得可につきフラット35及び税金の優遇処置が受けられます。

本体価格に諸経費合わせると概算で3,950万円になります。この金額をすべてローン利用した場合の例です。

フラット35の場合は90%ローン+諸経費ローン+すまいるパッケージの組み合わせがお薦めです。(35年払い)

史上空前の低金利、現時点の金利Aプランで当初10年間は1.02%の固定金利です。(期間終了後は1.27%になります)

月々115,178円の返済額です。ここに管理費等≒23,000円をプラスしても138,178円です。

または銀行ローンの場合は店頭金利に2.475%に優遇金利が最高で▲2.005%、または△1.95%です。(変動金利)

この場合だと102,013円:102,973円なのでそれぞれ125,013円:125,973円になります。

固定資産税を加味すると年額で約9万円位なので、2年間で180,000円です。

賃貸の場合は2年更新の新賃料の1か月分を150,000円と想定すると30,000円の開きがあります。

『賃貸にて2年間居住した場合』

15万円×12カ月=180万円+更新料15万円=195万円×2年=390万円

13万円✕12カ月=156万円+13万円=169万円✕2年=338万円(物件が違いますが参考まで)

『売買にて2年間ローンの支払いをした場合』

①フラット35=約13.8万円×12カ月≒166万+18万円=184万円×2年=368万円

②銀行ローンの場合=優遇金利適用なら12.5万円×12カ月≒150万円+18万円=168万円×2年=336万円

加えて一定要件に当てはまる物件はローン控除が受けられます。

仮に借入残高3650万円の場合は1%の最高365,000円迄の範囲内で税額控除できます。(月々返済の2~3カ月分)

月額に割り戻すと当初は、月に2万~3万円になります。(この金額は非常に大きいです。)

勿論ローン残高は毎年減少していきます。また借入者本人が支払った1年間の年税額(所得税+住民税)以上の控除は受けられません。

マイナス要因としては、変動金利を選択した場合、将来的に金利が上がる可能性もありますので、変動か固定を選ぶかは思慮が必要です。

但し、この史上最低の低金利がいつもでも継続するとは限りません!

分譲派賃貸派、別れるとこではありますが、あなたならどちらを選びますか?私は勿論分譲派です。

※尚、上記計算はあくまで簡易計算によるものです。詳細は税務署及び税理士等の専門家にお尋ねください。

追伸

最後に私がアドバイス出来ることは、マイホームを購入しようかどうか迷われていらっしゃる方々は、金利が上がってから思い腰を上げてもその頃は恐らく気に入った物件が市場に残っていない可能性が十分あります。何故なら皆が同じ衝動に駆られることが多いからです。

これは今までの経験則上、学んでいかなければなりません。

そして何より金利が上がると今まで何とか購入できた価格帯が購入出来なくなります。理由は返済率が超えてしまうからです。

私は、マイホームはお見合いと同じだと思います。インスピレーションが働き、気に入った物件があった場合は多少の無理をしても購入をする。

どなたでも予算の120%の物件を内見すれば、その中に気に入った物件がある筈です。そこで決断できるかどうかが運命の分かれ道です。

運気は自分自身で引き入れるものです!(安かろう悪かろうは運気がさがります。)

良く家族や友人にアドバイスを求める方がいますが、自分のライフスタイル:人生設計:自分の運気を他人に任せてはいけません。

それが直系尊属や傍系尊属でも自分以外はすべて他人です。最後まで責任を取ってくれませんし、違う言い方をすると取らせては行けません。

私は初めてマンションを購入した時も、初めてアパートを建築した時も、初めてマンションを建築した時もすべて自分自身で決めました。

妻や父親には決断してから話しました。何故かというと、人の意見を聞いて成功すれば感謝もするでしょうが、失敗した場合は恨みが芽生えます。

成功も失敗も自分自身が責任を取ることで、初めて力強く前に進んでいけます。

自分でインスピレーションを感じ取り、自分を信じて、そして自ら運気を上げていく。

そんな生き方を願っています。

https://www.orangehouse-ginza.jp/blog