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不動産Q&A『相続対策(争族対策)Vol3』

公開日:

更新日:2019/05/01

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こんにちは!今回は前回のお話の続きで、成功編(神様編?)をお話しします。

祖父が他界したのち、一回目の相続の結果を踏まえ、下記3点の問題に取り組みました。
(1)先ずは自分が相続人の地位を取得すること。(権利を得ること)
(2)相続税対策(節税対策)
(3)マイホーム対策

(1)法定相続人の権利を得るため、一緒に同居していた祖母と養子縁組をして戸籍上の親子になったことです。(第1順位の相続人)
   併せて妻や子供達も家族養子となりました。
   但し、現在では実子がいる場合は、家族養子のような制度は使えず、特別養子縁組によらなければならないと思います。

   ※詳細は、弁護士等の専門家、または各所轄官庁にお訊ね下さい。

(2)税金対策は消極的財産(借金)が無かったので銀行からアパートローンを借り入れ、12軒長屋を取り壊しアパートを建築することに決めました。
   しかし、前回Vol2でお話ししたように敷地は建築基準法の道路に接しておらず、前回当方が土地を売却し、購入した方々との協議が必要になりました。
   具体的には、道路でない通路を建築基準法上の道路にするために、区役所に位置指定道路の申請をしなければなりません。
   建築会社の担当の方も一生懸命動いてくれたのですが、ここで時間がかかりました。
   そして時間の経過に伴い、区画整理事業が事業決定され、なんと長屋の南側に駅前からのメインストリートが通ることになりました。(神様はいるんですね!)
   よって当方に不利な条件でアパートを建築する必要性がなくなりました。
   但し、節税対策は出来ていません。ここで頭を切り替え祖母名義である自宅の大規模リフォームを実施しました。
   (自宅は区画整理事業区域内ではありません)

   勿論銀行からローンを借りてです。(他にも相続税対策を行いましたが、不動産とは関係がないので省略します)

(3)マイホームってどういうこと?と考える方もいらっしゃると思いますが、私達が暮らしている家は、あくまでも祖母名義です。
   本当は余計な税金は払いたくなっかたのですが、数年に分けて私を含めた家族名義に贈与しました。よって贈与税は払っています。
   何故そうしたかというと、前回の反省により、相続で揉めた場合を考慮に入れ、自宅だけは絶対守らなければならないという使命感からです。
   当家は小さい家ですが、歴史は古く、菩提寺の過去帳で分かっているのは、一族の祖先は鎌倉時代に遡るそうです。
   戒名を見ても、栄えていた時期もあれば、本当に苦労をしたのだろうなと、その時代の背景が想像できます。
   よって家は小さくなっても、家を潰すことはご先祖様に対して申し訳ないですし、絶対出来ないことです!
   自宅を第三者に売却することは絶対に出来ないのです。

【総括】養子縁組によって精神的な悩みやストレスは大幅に解消しました。
    そして結果的に持ち分割合が6/1から10/1に変わり(相続人6人から10人)節税対策にもなりました。

    当時は相続税の基礎控除5,000万円+相続人1人に対し1,000万円✕相続人数の控除が認められていましたので、
    15,000万円までの資産に関しては税金が発生しません。

    皆さんご存知のように現金は現物評価のままですが、土地は相続税評価額(路線価)、建物は固定資産評価額になります。(これだけでも全然違います)
    加えて消極的財産も加味されます。贈与税は払いましたが自宅が相続財産から除外されたので、こちらもプラスに働きました。
    最後に不動産の小規模宅地制度をどこで使うかですが、これは長屋があった貸家建付地を利用しました。
    (現在は自宅80%の評価減:貸家建付地は50%評価減:面積制限あり)

    尚、当時の借地権割合は70%✕借家権割合は30%であったと記憶しています。

    ※相続税については相続税法や時限立法等の難易な法解釈や複雑な税務計算が必要になりますので税理士等の専門家にお尋ねください。  

    ★次回は遺産分割協議による相続と遺言書による相続(遺留分含む)の違いをお話しします。 

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